楼盘卖点你知道多少?

全面梳理房地产市场，可将所有的卖点分为18大类，共有158个卖点。

1、楼盘硬件

户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口、大型超市进驻、规划设计、专业组合、大规模开发。

2、建筑风格

建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格

3、空间价值

错层、跃式、复式、空中花园、大露台

4、园林主题

中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海派风情、热带园林

5、自然景观

全海景、一线江景、二线江景、园景、人工湖景、山水景观、山景、河景、自然湖景

6、区位价值

繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地段概念、商业地段

7、产品类别

小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房

8、人以群分

豪宅、白领、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区

9、原创概念

居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假村概念、现代主义、游戏规则

10、功能提升

健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念

11、产品嫁接（复合地产）

教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念

12、楼盘软性附加值

服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点

13、产品可感受价值

品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点

14、楼盘及发展商形象

荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性

15、居住文化与生活方式

生活方式、品位卖点、文脉卖点

16、情感

孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点

17、销售与工程进度

奠基、内部认购、排名前列期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销、加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、入伙、尾房销售、现房、答谢

18、创意促销

价格、付款方式、竞卖、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法

如何确定广告卖点的数量

确定广告卖点的数量，应考虑以下因素：

1、媒体因素。

视听媒体，如电台、电视，一般广告费用昂贵，广告时间短，信息容量小，卖点就不宜过多。

印刷媒体，如报纸、杂志、单张、说明书等信息容量大，可反复阅读，卖点可多一些。

特别是索取式（即由消费者主动索取的）说明书，由于一般能主动地去索取者都会想全面地了解该楼盘，卖点应周全细密，疏而不漏为佳。

2、主卖点影响力的大小。

主卖点是指在两个或两个以上的卖点中最为重要的卖点。主卖点的影响力是指主卖点对消费者的心理所产生的影响力。

如果主卖点对消费者的影响力非常大，则其它辅助性卖点（或称次卖点）则可相应地减少到最少的限度。

主卖点的影响力的大小主要取决于它的需求度和可信度的大小，一个主卖点的需求度和可信度越大，主卖点的影响力就越大，反之则越小。

主卖点的影响力越大，次卖点就要或必须要减少，否则就会因次卖点过多而影响了主卖点的传播效果，削弱了它的影响力。

同时，我们也极有可能会遇到这样一种情况：本来，主卖点的影响力可以很大，但由于模糊不清，过于朦胧，而影响了效果，这时就要将它加以“放大”，使其清晰化。

如碧桂园在刚提出“给您一个五星级的家”的主卖点时，对学校的设施的先进性、会所的高贵性等子卖点（是指为说明某一卖点的下一层卖点）粗略带过，效果并不十分理想。

后来在改进广告时对这些子卖点进行了更为细致的描写，使“一个五星级的家”的丰满形象跃然眼前，令人怦然心动。

3、报纸广告传播方式。

房地产报纸广告的传播方式常有系列式和一版式这两种方式。所谓系列式是指将所要传播的广告内容先集中起来，然后像切蛋糕一样，把它切成多份，每次传播一份，进行有计划、连续性地传播；

而一版式，则无需切成多份，仅将所要传播的广告内容集中在一个版面，有计划地反复传播。

一般来说，系列式广告由于可容纳更多的信息量，总的卖点数量可比一版式的多些，而一版式的则应尽量少些、精简些。

4、地域性因素。

在广东一带，大凡有能力购买商品房的多是有一定事业基础的从商人士、白领人士，他们工作繁忙，生活节奏快，处事较果断，不喜欢拖泥带水。

他们一般无暇顾及一些内容繁杂的广告，故在广东做广告能简则简，否则可能看都没人看。但到了上海一带就不同了。

上海人做事大多较精细，有人说上海人处事有点像德国人，凡事都要考虑得相当周密才做出行动。

故在上海，广告要做得细密些，卖点不妨多些，哪怕繁琐一点也不要紧，房地产这类“大件”类商品更应如此。

未来住宅市场八大卖点

长期以来，房地产开发企业都是把特点当卖点推广。从90年代初到现在，住宅的卖点经历了三个阶段：1995年以前，住宅的卖点主要是位置、交通状况、价格；

1995年之后，主要讲品牌、环境景观、物业管理及小区规模；近期住宅的卖点又主要讲智能化、生态、强强联合等。

谁掌握了卖点，谁就可以把握市场。那么未来的卖点又是什么呢？有关专家认为未来住宅市场有八大卖点。

1、国家康居工程：

一个实在的卖点。

国家试点小区经历了几个阶段：小区试点、安居工程试点、小康试点、康居工程试点等。

21世纪中国住宅产业将怎样发展，一直是国家非常关注的问题。提高住宅品质，实现住宅产业化是今后中国住宅产业发展的方向。

康居工程的特点是，国家对小区制定了严格标准，由国家为开发商当家，由专家为老百姓把关。

由于康居工程是由政府和专家在把关，所以康居工程是一个很好的卖点。

2、住宅品种的开发

一个需要不断创新的卖点

中国住宅的品种还有待开发和细化。目前商品房种类并不多。按市场常规，产品竞争越激烈，文化含量就越高。

具体体现在三个方面：

排名前列，功能多样化；

第二，花色品种多样化；

第三，房型花样较多。

这就要求开发商有前瞻性，请专家设计出有潜在市场的新产品。比尔盖茨说过，21世纪是争夺“眼球”的世纪。

就房地产开发而言，谁先创造新的产品类别，谁就有了强大关注率，产品就有卖点。

3、环境景观

一个可以做得更好的卖点

今年，环境被列为老百姓关注的热点之首。现在的房子如果有“家”无“园”的话，是要被淘汰的。景观设计应讲究“天人合一”，讲究建筑与环境统一。

目前景观设计主要存在五大问题：

一、景观与建筑单体缺乏共同语言；

二、景观设计过分西洋化、雷同化；

三、景观设计过于艺术化、园林化；

四、环境景观缺乏VI识别系统（差异识别）；

五、景观设计缺乏文化的深层认识，使得很多开发商在宣传时只是宣传绿化率达到百分之几十。

景观应该是从建筑中生长出来的，应更多体现地域文化背景。好的景观设计要有亲和力，有亲和力才有归宿感。

在现在以大工业为背景的社会里，景观设计应以“康体”为主遵从三个主要原则：

排名前列，地域原则；

第二，使用原则；

第三，物美价廉原则。

景观设计还要把握好三个层次：

排名前列，使用功能层次（比如具备适合老人和儿童的使用功能）；

第二，审美功能层次；

第三，生态层次（讲究环保、低耗、节能、高效）。景观设计为了人的健康和舒适服务。

4、提高社区住宅整体素质

一个不断需要量化的卖点

小区的整体质量主要表现在四个方面。建筑单体、景观设计、公建配套与物业管理。

其中建筑单体最为重要。老百姓80％的时间是呆在房子里面的，房屋的通风、阳光等，需要量化到住宅设计中去。

物业管理也是非常重要的，提供好的物管可以延长住宅使用周期。

5、提高科技贡献率

一个要不断追求的卖点

住宅的科技贡献率主要体现在两个方面：

一是建筑本身科技贡献，另一方面是物业管理的科技贡献。现有建材的污染系数是比较高的，使用新的环保材料、用新的工艺、新的设备是未来住宅的卖点。

在物业管理方面，要不断提高科技贡献水平，使小区智能化配套等适度超前也可以提升住宅的卖点。

6、知情权

一个被忽略的卖点

消法规定，消费者对所买产品享有知情权。而时下有关商品房的投诉最多的是“不知情”。

一套住宅价值几十上百万，需要开发商提供一份像样的详细的产品说明书和质量保证书。

卖房应以人为本，买房应以知情为本。开发商应打好“知情权”这张牌，谁说得明白，谁就将抢占先机。

7、保修期的长短

一个比服务的卖点

现在绝大多数开发商对住宅的保修承诺只有3年，房子是一个使用寿命长达70年的产品，3年保修承诺显然是达不到消费者的要求的。

所以无论哪个开发商只要率先承诺延长住宅保修期，提高对住宅的服务水平，谁就能卖得好。

8、成本与管理

一个笑到最后的卖点

住宅的竞争到最后，就是价格的竞争。当住宅的区位、环境、质量、价格都相近的时候，这时市场竞争只有份额的竞争。

在这种情况下，成本控制就尤为重要，谁的成本控制得较好，谁就能笑到最后。

住宅的八大卖点也是消费者的八大买点，只要开发商引起足够的

重视，并能从中得到启示，对指导今后的开发至关重要。

房地产市场八个卖点回顾

卖点之一：概念销售

“ＳＯＨＯ概念”亮相，曾在楼市和传媒上引起激烈的争论，以“ＳＯＨＯ你蒙谁”为代表的声音质疑房地产商胡乱推出洋名词的做法。也许舆论是过苛了，有概念总比没概念好吧。

卖点之二：数字化社区

智能化一直是房地产项目的热卖点之一，更流行的说法是数字化社区，或ｅ社区。社区智能化到底应该什么样？

这个问题连专家也说不太清楚，但这正提供了广阔的想象空间，宽频入网、三表远程抄送、社区监控都是智能化的表现，但谁又能说有了这真正“智能化”、“数字化”了。

卖点之三：境外设计

不少楼盘的设计都请国际著名设计大师，香港的贝尔高林、新加坡的雅科本、加拿大的Ｂ＋Ｈ，都成了买房人熟悉的名字。

楼盘的竞争终于由简单的价位竞争进化为规划设计的竞争，是市场走向成熟的表现。

卖点之四：户型

板式小高层、塔楼、多层住宅……这些建筑专业用语渐渐为买房人熟知。

从完全不顾日照与通风要求的高密度塔楼，到大面积采光的蝶型塔楼，从只要求正南正北的狭长板楼，到对进深有具体要求的板式小高层。

人们越来越来会挑剔户型设计，房地产商也越来越舍得牺牲宝贵的面积，以换取真正人性化的户型设计。

卖点之五：高使用率

一样的价钱，使用率越低的房子等于越贵，这帐人人会算。很多开发商都把超过８０％的使用率打在广告上。

按常规，塔楼的使用率不应该超过７５％，为了吸引斤斤计较的消费者，有的开发商甚至不惜把本来该算在分摊面积中的部分去掉，等于是变相降了价。

卖点之六：阳光、空气、水

有个名词叫“双景住宅”，是指既在社区内做园景规划，又借助社区周边的公园、河流、绿化带。

当空气指数、环境质量成为都市人越来越关心的话题时，环境也成为诸多楼盘的重卖点。

卖点之七：社区

有了社区的概念，人们不再斤斤计较于远近，很多眼下在一片荒地上的房子就这样卖出去了。

因为“计划中的６０万平方米大社区”，让人充满了想象。

卖点之八：升值潜力

靠近地铁站，加分；在城市中心商圈内，加分；在计划中的轻轨沿线上，加分；在市政规划关注的地段，加分。房地产商挖空心思找寻升值的理由。