1000多家上市公司卖房子是因为房价见顶?

每日股经888 2017-09-11 10:35:00
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我们常常把上市公司大股东称为产业资本,在股市上,产业资本增持还是减持,往往被作为大盘和个股的重要参考因素。 现在,我们需要考虑的是,2017年半年报,1000多家上市公司卖房子是为了什么?我们需要从几个方面考虑一下这个严肃的问题:房价是否见顶了。

我们常常把上市公司大股东称为产业资本,在股市上,产业资本增持还是减持,往往被作为大盘和个股的重要参考因素。

现在,我们需要考虑的是,2017年半年报,1000多家上市公司卖房子是为了什么?我们需要从几个方面考虑一下这个严肃的问题:房价是否见顶了。(今天这篇文章属于我个人思考的结果,如果您认为有道理,请转发,如果认为没道理,置之不理即可)

半年报数据显示,近八成拥有投资性房地产的上市公司在上半年选择了砍减等谨慎策略。

在楼市涨得正嗨之际,昔日的购房大军——上市公司正在悄悄步入“卖方阵营”。当然了,很多上市卖房子的目的是:卖房保壳、卖房增业绩。

于是这成为越来越多的上市公司最简单直接的方式。数据显示,1477家上市公司在今年中报和去年年报中均具有投资性房地产数据。其中,今年上半年,共有1160家上市公司的投资性房地产较2016年末有不同程度的减少,占比高达78.5%。

这也意味着,近八成拥有投资性房地产的上市公司在上半年选择了砍减等谨慎策略。进一步数据显示,多达26家上市公司对房地产进行了清空式处理,清空总量绝对数倒是并不大,仅有24亿元。

在以前,可不是这样的。

在房地产黄金时代,不少非专业地产上市公司将闲置资金甚至变更募资用途跨界投入波澜壮阔的房地产。而眼下,随着楼市步入白银时代,无力承受资金压力乃至亏损的上市公司纷纷卖房套现,以期高价套现改善经营。

数据显示,有106家上市公司投资性房地产的砍减比例超过10%,有42家则超过50%。

比如海航基础(600515.SH)、华鑫股份(600621.SH)、力帆股份(601777.SH)、摩登大道(002656.SZ)等去年末的投资性房地产分别为65亿元、8亿元、4.85亿元和3.5亿元,而今年年中分别骤降为14.75亿元、3.6亿元、1.9亿元和0.29亿元,降幅均超过50%。

从砍减的途径看,多数上市公司是通过出售子公司股权的方式进而连带将投资性房地产一起剥离,比如摩登大道、*ST嘉陵(600877.SH)(600877.SH)、东方市场、浙数文化等,而这些被剥离的子公司多数并非专门从事地产业务。

卖房保壳是逼不得已,卖房增业绩可能是为了股价,也就是所谓市值管理。清空房产,则意味着产业资本也惧怕地产价格的相对高位了。

此外,2017年开始的严格的限购叠加“租售同权”新政,让房地产市场风向变得更加微妙。高位套现的上市公司,或许预示着产业资本的态度。“局中人”房企则在“去化”和“拿地”间拿捏着平衡。而租赁时代如何拿到入场门票,已成为其最新的挑战。

上市房地产企业债务越来越多,有些房企还是准备做这个主业,比如融创,也有些在逃离这个主业,比如潘石屹,他一直在表达态度:卖房子,甚至卖掉了全部的房子。

王健林也在卖房子,王是迫于债务压力还是主动转型,目前按照万达官方说法是主动转型。

上市房企也在谋求主动转型,比如之前做旅游地产的,现在要做特色小镇的,要做养老地产的,不管哪一种情况,看起来上市房企对住宅地产和商业地产并不太看好了。

潘石屹甚至说,未来住宅会共享,没有多大前途了。

这些因素综合,是不是意味着房价见顶了?

谁也预测不了,不过房子的相对高位是事实。以前支撑房价一个重要因素是中国的城镇化进程(也叫城镇化率,城镇化率是指一个地区常驻于城镇的人口占该地区总人口的比例),我们一直说中国的城镇化进程落后于发达国家。

2013年国内生产总值比上年增长7.7%,国家统计局局长马建堂在分析2013年中国运行特点时介绍,2013年中国城镇化率为53.73%,比上年提高1.16个百分点。

到了2016年结束,中国城镇常住人口79298万人,比上年末增加2182万人,乡村常住人口58973万人,减少1373万人,城镇人口占总人口比重(城镇化率)为57.35%。

发达国家的城镇化率在80%以上,世界平均城镇化率为55%。我们现在超过了世界平均水平,离发达国家水平还很远。这是一种预期。就跟炒股炒预期一样,房子也是炒预期,城镇化是一种预期。

我们的潜力在哪里呢?2016年我国有13个省份的城镇化率超过了全国平均水平(57.35%),有10个省份超过了60%,主要位于沿海发达地区,其中,上海、北京和天津均超过80%,达到了发达国家的水平。

我们的潜力还是在于西部。西部地区经济发展水平相对落后,多山少平原,那么,西部的空间有多大?

在这之前我们要先认识到:中国的人口多数都集中于黑河-腾冲这条线的右边。

我们很需要了解这条线。

黑河—腾冲线,即瑷珲-腾冲线,或胡焕庸线(英文:Hu Line),是一条贯穿中国版图的假想直线段。是我国著名地理学家胡焕庸(1901~1998)在1935年提出的划分我国人口密度的对比线。该线从中国东北边境的黑龙江省黑河市(原名“瑷珲”)一直延伸到中国西南边境的云南省腾冲县,大致地划分出了中国人口在区域上的分布,体现了中国人口东南和西北的分布区域之悬殊差异。瑷珲—腾冲一线,在中国人口地理上起着画龙点睛的作用,在地理学(特别是人口地理学与人文地理学)以及人口学上,具有重大意义。它是一条奇特的线,也是中国历史与地理发展的一个分水岭。

瑷珲─腾冲线的概念,于1935年由地理学家胡焕庸首次提出的。他根据1933年的人口分布图与人口密度图,提出了此概念。

在该年《地理学报》第二期发表的《中国人口之分布》一文中写到:

“自黑龙江之瑷珲向西南作一直线,至云南之腾冲为止,分全国为东南与西北两部:则此东南部之面积,计四百万平方千米,约占全国总面积之百分之三十六;西北部之面积,计七百万方公里,约占全国总面积之百分之六十四。惟人口之分布,则东南部计四万万四千万,约占总人口之百分之九十六;西北部之人口,仅一千八百万,约占全国总人口之百分之四。”

—胡焕庸,《中国人口之分布》

1987年,胡焕庸根据中国大陆1982年的人口普查数据,排除二战后台湾光复和外蒙古独立导致中国版图变动的因素,得出:

……东半部面积占全国的42.9%,西半部面积占全国的57.1%……在这条分界线以东的地区,居住着全国人口的94.4%;而西半部人口仅占全国人口的5.6%……

—胡焕庸,《我国人口与经济的地区分布》

75年之后,这条看不见的线仍然主宰着中国东、西部的人口地理分布,与75年前相比,西部有些地区的人口增加了,但东多西少的格局基本上没有什么太大的变化。

事实上,这条线的右边省份地区,城镇化率已经比较高了,并不是全国平均水平的57.35%,而是超过这个水平,特别是沿海地区,已经接近或者达到发达国家水平。

也就是说,我们现在城镇化率可能并没有想象中那么低,未来城镇化的空间也并没有那么大。目前只能寄希望于西部地区,可是西部地区并没有多少人口,建房子干什么?除非我们来一次人口大迁徙。

关于支撑房价的第二个因素是人口红利。我想,人口红利在2015年应该已经结束了。

2015年中国劳动力规模由2012年的9.37亿降至9.11亿人,这是中国劳动力人口连续4年绝对值下降,而这同时也是中国今天所面临的很多问题的症结所在:人口红利正在逐年缩水。

二胎政策放开,再到全面放开,是有原因的。

支撑房价上涨的第三个因素,在中国老百姓看来最重要的因素是:政府对于拯救房地产的决心有多大。涨太高,影响全国,跌太多,经济受不了。大家猜测现在政府的态度就是:房价既不能猛涨,又不能暴跌,维持在合理范围内是最好的。当然,这就是政府的态度。

但是往往这个合理范围很难把握。很多地产商在揣摩这个态度的时候,利用这个态度涨房价,2016年下半年一线城市房产价格的暴涨有这个重要原因在里面。

现在,一线城市房价开始缓慢下跌,比如北京环比五个月下滑。

回到文章开头说的,上市公司卖房子也有很大的原因是因为政策因素,比如租售同权等等。也就是说,房价又到了政府可以接受的缓慢下跌局面,所以调控政策就开始出了,但是调控政策不会全部放出来,也只会一步一步走。(反正房价已经涨上去了,目的已经达到了。再缓慢下跌也可以接受)

因此,综上所述,从城镇化、人口红利、政策因素三个角度来看,房价目前属于高位震荡格局。也许顶部已经形成,也许,还有一定空间,但是投资空间基本已经封死了。

下一步唯一考量见顶与否的关键就是:中国的刚需有多大?因为上市房企的库存也在扩大——

今年上半年,118家A股上市房企合计存货规模达到3.92万亿元,较2016年末增加10%。其中,有9家上市房企挺进“千亿存货俱乐部”,而去年末这一数据为6家。面对如此巨额的存货,上市房企们仍将朝着去库存的目标发力。不过,出于会计处理上的审慎态度,部分上市房企已在计提存货跌价准备,其中万科、绿地控股等计提金额均超过10亿元。

在2016年政策刺激之下,房企在去年和今年加速了以前停滞的盖房子的进程,导致库存继续增加。在一轮去库存之后,还需要来一次去库存?这样的招数还能用几次?

我对刚需并不乐观。刚需并不能统计。只有一个数据可以参考。近期,汇丰银行发布了一项横跨9国,上访者接近上万人的调查报告。这项报告的访问对象为9个国家的“千禧一代”年轻人(出生在1980至2000年间)。报告指出,中国的80、90后年轻人住房拥有率高达70%,遥遥领先第二名墨西哥(46%),也是美国该项指标(35%)的2倍水平。

当然,你可能会认为这个数据是假的,或者说是样本不完全的。不过现实是,买得起的已经买房了,买不起的房价跌40%他还是买不起。

如果刚需不行,我倾向于认为,房价已经见顶。(不喜勿喷,可留言讨论)

这是第二次写房价可能见顶的文章了,本人也并不希望房价下跌,或者说不希望暴跌,希望缓慢下跌,跌幅20%是可以承受的范围。

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